Vay mua nhà: lãi suất cố định và thả nổi – 7 điều cần biết

Khi vay mua nhà, lãi suất là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí và áp lực trả nợ dài hạn. Hai hình thức phổ biến nhất hiện nay là lãi suất cố định và lãi suất thả nổi. Việc chọn sai gói lãi suất có thể khiến khoản vay tăng thêm hàng trăm triệu đồng sau vài năm. Bài viết này so sánh việc vay mua nhà: lãi suất cố định và thả nổi, nên chọn cái nào đề bạn quyết định đúng ngay từ đầu.

1. Vay mua nhà lãi suất cố định là gì?

Lãi suất cố định là mức lãi không thay đổi trong một khoảng thời gian xác định (thường 6, 12, 24 hoặc 36 tháng đầu).

Ưu điểm vay mua nhà lãi suất cố định

• Dễ dự toán tài chính: tiền trả hàng tháng ổn định.

• Ít rủi ro khi thị trường lãi suất tăng.

• Phù hợp với người thu nhập cố định, không có nguồn bù đắp.

Nhược điểm vay mua nhà lãi suất cố định

• Lãi suất ban đầu cao hơn thả nổi.

• Hết thời gian cố định vẫn chuyển sang thả nổi.

• Ít linh hoạt nếu muốn tất toán sớm (có thể chịu phí).

=> Phù hợp với: người mua nhà lần đầu, gia đình trẻ, kế hoạch chi tiêu chặt chẽ.

2. Vay mua nhà lãi suất thả nổi là gì?

Lãi suất thả nổi được điều chỉnh định kỳ (3–6 tháng/lần), dựa trên lãi suất thị trường + biên độ.

Ưu điểm vay mua nhà lãi suất thả nổi

• Lãi suất ban đầu thấp, dễ tiếp cận.

• Hưởng lợi khi thị trường lãi suất giảm.

• Phù hợp với người có dòng tiền tốt.

Nhược điểm vay mua nhà lãi suất thả nỗi

• Biến động khó lường, rủi ro khi lãi suất tăng.

• Áp lực tài chính tăng mạnh sau giai đoạn ưu đãi.

• Khó lập kế hoạch dài hạn nếu thu nhập không ổn định.

=> Phù hợp với: nhà đầu tư BĐS, người có thu nhập cao hoặc khả năng trả trước lớn.

3. Bảng so sánh chi tiết: Cố định vs Thả nổi

4. Ví dụ thực tế: Vay mua nhà: lãi suất cố định và thả nổi-  Chênh lệch chi phí có thể lên bao nhiêu?

Giả sử vay mua nhà 2 tỷ đồng, thời hạn 20 năm:

• Gói cố định: 7,5%/năm (12 tháng đầu), sau đó 12%/năm và 3 tháng thay đổi 1 lần

• Gói thả nổi: 9.5%/năm (3 tháng đầu ), sau đó tăng lên 10,5%/năm và 3 tháng thay đổi 1 lần

👉 Sau 5 năm:

• Tổng tiền lãi gói cố định: ~930 triệu

• Tổng tiền lãi gói thả nổi: ~ 901 triệu (nếu lãi suất giữ 10,5% suốt)

➡️ Chênh lệch có thể hơn 100 triệu, chỉ vì chọn sai gói lãi suất.

5. Nên chọn vay mua nhà: lãi suất cố định và thả nổi

Chọn cố định nếu:

• Thu nhập 10–20 triệu/tháng

• Mua nhà để ở lâu dài

• Không có nguồn thu phụ

• Ưu tiên an toàn tài chính

• không có ý định tất toán trước hạn ( lúc này phí phạt trước hạn tầm 2% -3% )

• Tham khảo thêm Rủi ro giải ngân phong toả 3 bên khi mua bán nhà

Chọn thả nổi nếu:

• Có sẵn 30–50% vốn tự có

• Thu nhập cao, linh hoạt

• Có kế hoạch tất toán sớm

• Chấp nhận rủi ro biến động

• Tất toán trước hạn trong vòng 12 tháng ( miễn phí phạt trả nợ trước hạn )

💡 Giải pháp tối ưu nhất hiện nay khi vay mua nhà: lãi suất cố định và thả nổi: Chọn Cố định 12–24 tháng đầu → sau đó thả nổi, giúp cân bằng chi phí và rủi ro.

6. Những sai lầm thường gặp khi chọn gói lãi suất

• Chỉ nhìn lãi suất ưu đãi ban đầu

• Không hỏi rõ biên độ sau ưu đãi

• Bỏ qua phí phạt trả trước hạn

• Không tính toán DTI trước khi vay

7. Kết luận nhanh cho người đang chuẩn bị vay

• Ở thực – thu nhập ổn định → ưu tiên cố định

• Đầu tư – dòng tiền mạnh → có thể chọn thả nổi

• Muốn an toàn + tối ưu → cố định 1–2 năm đầu

Bạn đang phân vân khi Vay mua nhà: lãi suất cố định và thả nổi , không biết chọn cái nào  theo thu nhập thực tế của mình? Hãy liên hệ chúng tôi, mình sẽ giúp bạn so sánh chi tiết từng ngân hàng, tính tiền trả hàng tháng và chọn phương án ít rủi ro nhất. Tham khảo thêmVay mua nhà TP.HCM 2025 – lãi suất, điều kiện và ngân hàng hỗ trợ tốt nhất