Rủi ro giải ngân phong toả 3 bên khi mua bán nhà

Rủi ro giải ngân phong toả 3 bên khi mua bán nhà

Tình huống giả định – giao dịch mua nhà tại TP.HCM năm 2025:

Chị Vân Anh, 39 tuổi, hiện đang kinh doanh Spa tại Quận 10, TP.HCM, vừa quyết định mua căn nhà 3 tầng trong hẻm 413 Lê Văn Quới (Quận Bình Tân) với giá 7 tỷ đồng. Đây là tài sản chị dự định vừa để ở, vừa mở thêm chi nhánh Spa thứ hai. Do chỉ có sẵn 3 tỷ vốn tự có, chị vay 4 tỷ đồng tại TPBank theo hình thức giải ngân phong toả 3 bên – tức là: TPBank – Bên mua – Bên bán cùng tham gia quy trình giải ngân, khoản tiền được giữ tạm thời tại tài khoản phong toả của bên bán cho đến khi đủ điều kiện mở khoá.

Tuy nhiên, trong quá trình kiểm tra pháp lý, ngân hàng phát hiện chủ nhà vẫn còn nợ Eximbank 4 tỷ đồng, sổ hồng đang thế chấp tại Eximbank.

Tình huống này khiến giao dịch trở nên phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro giải ngân phong toả 3 bên khi mua bán nhà

Giải ngân phong toả 3 bên là gì và khi nào được sử dụng

Giải ngân phong toả 3 bên là hình thức phổ biến trong các giao dịch cho vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận QSDĐ..

Theo đó, ngân hàng cho vay sẽ giải ngân và chuyển khoản tiền vay vào tài khoản của bên bán mở tại ngân hàng bên cho vay và phong tỏa lại, nhưng bên bán chưa rút được tiềncho đến khi:

1. Tài sản được đã hoàn tất sang tên sổ hồng cho bên mua. ( bên vay)

2. Ký công chứng thế chấp cho ngân hàng ( hoàn thành thủ tục bảo đảm tiền vay ),

3. Nhập kho sổ đã sang tên bên vay vào ngân hàng

Các bên liên quan trong giao dịch Giải ngân phong toả 3 bên

• Ngân hàng A (TPBank): bên cho vay mới, chịu trách nhiệm phong toả và mở giải ngân.

• Ngân hàng B (Eximbank): bên đang giữ tài sản thế chấp cũ.

• Bên mua (chị Vân Anh): người mua tài sản và là người đi vay

• Bên bán: người có tài sản đang thế chấp tại ngân hàng Eximbank và là người muốn nhận được tiền ngay khi bán tài sản.

Việc phối hợp giữa hai ngân hàng và hai cá nhân phải chính xác tuyệt đối — nếu chậm trễ hoặc sai sót, tiền phong toả có thể “mắc kẹt”, còn sổ hồng không thể sang tên. Hãy đọc Rủi ro giải ngân phong toả 3 bên khi mua bán nhà thật kỹ để còn phòng tránh khi cần mua nhà.

Rủi ro giải ngân phong toả 3 bên khi mua bán nhà: các rủi ro phổ biến

1. Tài sản đang thế chấp tại ngân hàng khác:

Đây là rủi ro phổ biến nhất. Trong trường hợp của chị Vân Anh, chủ nhà còn nợ Eximbank 4 tỷ. Điều đó đồng nghĩa, sổ hồng chưa được giải chấp và chưa thể sang tên cho người mua. Nếu Eximbank không giải chấp đúng thời điểm, TPBank sẽ không mở phong toả → giao dịch tạm ngưng, người mua sẽ thiệt đủ đường  ( vì đã nhận nợ vay bên TPBANK, tiền đã đưa cho bên bán, nhưng sổ sang tên ko được

2. Chậm mở phong toả do quy trình ngân hàng

Một số ngân hàng yêu cầu thời gian xử lý hồ sơ dài (3–7 ngày làm việc). Nếu quá thời hạn thanh toán trong hợp đồng công chứng, người bán có quyền đơn phương huỷ giao dịch. Khoản tiền 4 tỷ trong tài khoản phong toả của chị bên bán có thể bị giữ lại nhiều tuần.

3. Hồ sơ công chứng không đủ điều kiện giải tỏa

Trường hợp ngân hàng chưa nhận được hợp đồng mua bán công chứng, TPBank không thể hoàn tất giải tỏa. Khi đó, chị Vân Anh đã trả tiền cọc, nhưng chưa được đứng tên nhà – rủi ro lớn nhất đối với người mua. Tham khảo 5 điều cần chuẩn bị khi đi vay ngân hàng năm 2026: Hồ sơ, giấy tờ và lưu ý quan trọng

Phân tích chi tiết quy trình của chị Vân Anh

Sau 20 ngày làm việc, Sổ sang tên được do quy trình năm 2025 là 2-3 tuần làm việc tại văn phòng đăng ký đất đai, TPBank mở phong toả và bên bán nhận được tiên. Tuy nhiên, quá trình này khiến chị Vân Anh bị trễ hẹn bàn giao nhà gần 2 tuần, mất thêm chi phí thuê mặt bằng Spa tạm thời hơn 30 triệu đồng.

Cách phòng tránh rủi ro khi mua bán nhà phong toả 3 bên

1. Kiểm tra pháp lý kỹ trước khi đặt cọc

• Yêu cầu văn bản xác nhận nợ từ ngân hàng bên bán.

• Không đặt cọc nếu sổ hồng vẫn đang “treo” , hoặc liên hệ trước ngân hàng cho vay để kiểm tra sổ hồng

2. Làm rõ điều kiện mở phong toả trong hợp đồng vay

• Ghi rõ: “Ngân hàng mở phong toả khi có hợp đồng mua bán công chứng & sổ sang tên

• Đọc kỹ nội dung trả lại tiền phong toả nếu hồ sơ không được sang tên đúng hạn

3. Sử dụng dịch vụ pháp lý hoặc bên thứ ba trung lập

Nếu giao dịch lớn (trên 5 tỷ đồng), nên có luật sư hoặc đơn vị môi giới tài chính đứng giữa hỗ trợ điều phối. Tham khảo Vay mua nhà TP.HCM 2025 – lãi suất, điều kiện và ngân hàng hỗ trợ tốt nhất

4. Giải pháp an toàn hơn

Trong một số trường hợp, TPBank, VIB, BIDV có thể hỗ trợ hình thức “giải chấp hộ”, tức ngân hàng mới chuyển trực tiếp tiền sang ngân hàng cũ để tất toán, không cần phong toả trung gian. Tuy nhiên đây là trường hợp mua nợ và thực tế rất ít nhân viên ngân hàng dám làm điều này

Bảng tóm tắt rủi ro giải ngân phong toả 3 bên và cách xử lý

Lời khuyên từ chovaynganhang.com

Hình thức giải ngân phong toả 3 bên giúp bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch, nhưng nếu một trong hai ngân hàng chậm xử lý, người mua dễ kẹt vốn, kẹt sổ, kẹt thời gian. Trong các trường hợp như chị Vân Anh – tài sản còn đang nợ Eximbank, vay TPBank – cách tốt nhất là chuyên viên ngân hàng có kinh nghiệm ngay từ đầu để tránh Rủi ro giải ngân phong toả 3 bên.

Nếu bạn đang chuẩn bị mua nhà và lo ngại quy trình phong toả – giải chấp – sang tên, hãy để chovaynganhang.com giúp bạn kiểm tra pháp lý, hỗ trợ hồ sơ vay, và đảm bảo giao dịch an toàn nhất năm 2025.